Caixa é proibida de cobrar taxa de evolução de obra referente ao Minha Casa Minha Vida
Em ação movida pelo Ministério Público Federal contra a Caixa Econômica Federal foi proferida decisão proibindo a instituição financeira de cobrar dos mutuários que adquiriram imóvel pelo Programa Minha Casa Minha Vida juros de obra ou taxa de evolução de obra após o prazo previsto para entrega das chaves. A decisão foi proferida em primeira instância.
O presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, explica que a taxa de evolução de obra incide em uma das modalidades de aquisição de imóvel bastante difundida no mercado imobiliário e fornecida pela Caixa Econômica, conhecida como crédito associativo. “Nessa modalidade, o comprador financia a aquisição do imóvel antes mesmo da concessão do habite-se pela prefeitura responsável, ou seja, a assinatura do contrato de financiamento se dá antes do término da obra e entrega das chaves”, conta.
Nessa situação, todo o valor utilizado para construção do empreendimento sai diretamente do banco pelos contratos de financiamento que foram firmados. “À medida que a obra avança, os valores são liberados pelo agente financeiro, que só libera a última parcela quando o construtor comprova a expedição e averbação do habite-se na matricula do imóvel”, completa Costa.
Ele acrescenta que juros de obra são uma parcela paga pelo mutuário diretamente ao agente financeiro que representa os juros e correção monetária incidentes sobre a quantia liberada pelo agente financeiro para o construtor. “Além dos juros e correção, também é cobrado o seguro obrigatório, que, no caso do programa MCMV tem o nome de Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab).”
À medida que a obra evolui, mais dinheiro é liberado pelo agente financeiro, por isso é que a parcela de juros de obra paga pelo mutuário tende sempre a aumentar, como esclarece o presidente da ABMH. “Como a base de cálculo varia sempre para mais, a tendência, obviamente é que se comece pagando juros de obra mais baixo, mas, quando está se aproximando do final, a taxa de evolução de obra tende a se aproximar do valor da parcela.”
No caso do PMCMV, além de gestora do programa, a Caixa também é responsável pela fiscalização da obra, sendo que inclusive alguns tribunais têm reconhecido a responsabilidade da empresa por vícios construtivos. “Assim, reconhecendo que há uma negligência por parte do agente financeiro no acompanhamento da obra e na exigência de que os prazos contratuais sejam devidamente cumpridos pelo construtor, nada mais justo que o mutuário não seja penalizado com o pagamento de uma ‘taxa’ cuja responsabilidade não lhe possa ser imputada”, pontua Vinícius Costa.
A ABMH já defendeu em juízo diversos mutuários que estavam na mesma situação e que inclusive não se enquadravam no PMCMV obtendo êxito em demandas em face das construtoras. “Entendemos que essa decisão não deveria se limitar exclusivamente ao PMCMV, pois também é comum a concessão de financiamento por crédito associativo a obras que extrapolam o programa governamental. Como o procedimento para concessão do financiamento é o mesmo, a regra para afastar a obrigação também deveria ser a mesma para todos os mutuários, independentemente de participar ou não de programa governamental”, justifica o presidente da ABMH.
De toda forma, Vinícius Costa vê como muita válida a decisão da Justiça paulistana. “Pois abre precedentes para que outras pessoas, mesmo fora do PMCMV possam recorrer à justiça para pleitear igual direito.”
Em recente decisão, relativa a ação que tramitava perante a Comarca de Caraguatatuba, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por decisão unânime, firmou o entendimento de que os juros de obra cobrados após o prazo de entrega do imóvel devem ser pagos pela própria construtora, e não pelo comprador do bem.
No referido caso, os compradores haviam adquirido o imóvel por meio de financiamento na modalidade de crédito associativo.
Portanto, conclui-se que os juros de obra somente podem ser cobrados até a data de entrega do bem, ainda que fora casos atendidos pelo Programa Minha Casa Minha Vida.
