Aplicação de multa em condomínios deve garantir contraditório e ampla defesa aos infratores
Segurança, praticidade, uma qualidade de vida maior e até o próprio convívio social são alguns dos principais motivos para muitas pessoas optarem pelos condomínios edilícios. Segundo dados do Sindicato do Mercado Imobiliário (Secovi) em 2015, nos sete anos anteriores, o número de condomínios no Brasil aumentou 23%. Desde 2002, com a entrada em vigor do Código CivilBrasileiro, os condomínios passaram a ter uma legislação que orienta as convenções coletivas e regimentos internos, sobretudo com relação aos direitos e deveres dos condôminos. Afinal, nem só de direitos vive a sociedade.
Partindo deste princípio que o Art. 1.336, inciso IV, do Código Civil determina alguns dos deveres dos condôminos, quais sejam: "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes".
Temos, então, os três S do condomínio: sossego, salubridade e segurança, que são balizadores na hora do síndico enfrentar as situações do cotidiano. Toda vez que uma situação de conflito surgir no condomínio, o síndico deve observar se fere algum desses três institutos.
O parágrafo segundo do mesmo artigo impõe a sanção em caso de descumprimento: “O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”.
Ou seja, decorre da própria lei a possibilidade de aplicação de multa, inclusive àqueles condomínios mais antigos que possuem Convenções Coletivas e Regimentos Internos e não tem previsão de multa, bem como aqueles que estão em índices ou valores não mais em uso. Entretanto, em todos os casos, a aplicação de multa deve ser entendida como um ato de última medida e que merece cautelas.
A primeira cautela é quanto a gradação ou reincidência. A nossa constituiçãogarante o direito ao contraditório e ampla defesa. Portanto, qualquer condômino tem direito a ser notificado (verbalmente e, preferencialmente, por escrito) quando infringe as regras de convício comum. Assim, por cautela, é fundamental: 1) que caso seja uma situação entre condôminos que estes registrem as reclamações por escrito no livro de ocorrências; 2) que o síndico também documente suas ações por escrito.
Isto serve para criar um procedimento transparente e capaz de ser provado. Antes de receber a multa, o condômino precisa ser notificado sobre o ocorrido. Recomenda-se a expedição de notificação impressa detalhando a infração e como ela fere o regimento interno do condomínio. Também é preciso ter provas que garantam os motivos da multa. É interessante, também, que seja facultado um prazo ao condômino infrator para recurso ao conselho ou assembleia, a depender do que dispõe os documentos do condomínio.
O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, têm sido fator determinante para que no caso do condômino não pagar a multa, a mesma possa ser cobrada judicialmente.
Em setembro de 2015, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) anulou uma multa por comportamento antissocial a um morador, justamente pela falta de notificação do proprietário do imóvel (condômino). O Ministro Luis Felipe Salomão, que relatou o recurso, por se tratar de punição por conduta contrária ao direito, “deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que também devem incidir nas relações condominiais para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”. Na avaliação dele, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.
Deste modo, para a correta aplicação das multas referentes as infrações sejam de regimento interno ou de violação aos três S do condomínio é preciso atenção aos procedimentos, preferencialmente documentando tudo por escrito e, por fim, garantindo o direito de defesa ao condômino. Em caso de dúvidas, é necessário a consulta à assessoria jurídica condominial que poderá orientar e acompanhar estes procedimentos.
